Wundermittel für den Wohnungsmarkt oder Schuss in den Ofen? Was von der Mietpreisbremse erwartet werden kann

31.10.2014

Wundermittel für den Wohnungsmarkt oder Schuss in den Ofen? Was von der Mietpreisbremse erwartet werden kann

Die Situation für Mieter und speziell für Wohnungssuchende mit geringerem Einkommen verbessern zu wollen, ist ohne Zweifel lobenswert. Auch in Berlin. Doch ob die Einführung der Mietpreisbremse, die vom Bundeskabinett unter der Federführung von Bundesjustizminister Heiko Maas beschlossen wurde, ein gutes Instrument dafür ist? 

Bei Neuvermietungen, so der Gesetzentwurf, darf der Mietpreis künftig höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dadurch soll verhindert werden, dass die Mieten zu rasant steigen und Gering- und Normalverdiener aus beliebten Wohnlagen verdrängt werden. Und das ist in der Vergangenheit auch tatsächlich passiert. Nach Angaben des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz kam es in boomenden Großstädten bei Neuvermietungen mitunter zu Preissprüngen von bis zu 30, 40 Prozent. In der Folge sind dann auch viele Bewohner aus der ihnen vertrauten nachbarschaftlichen Umgebung weggezogen.

Was ist ein „angespannter“ Wohnungsmarkt?

Wenn das Gesetz zur Mietpreisbremse (wie geplant) noch in diesem Jahr vom Bundestag verabschiedetet werden sollte, könnte es in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten. Doch nicht automatisch bundesweit. Vorgesehen ist, das Gesetz nur dort wirksam werden zu lassen, wo ein „angespannter“ Wohnungsmarkt vorliegt. Aufgabe der Länder und deren jeweiligen Regierungen wird es dann sein, für die Dauer von zunächst fünf Jahren zu entscheiden, in welchen Gebieten, Bezirken oder auch nur Straßenzügen dies der Fall ist. 

Der Gesetzgeber gibt Hilfestellung, indem er vier Kriterien festgelegt hat, von denen mindestens eines zutreffen muss, damit von einem angespannten Wohnungsmarkt gesprochen werden kann. Doch die aufgeführten Kriterien sind so schwammig, dass Streitigkeiten darüber vorprogrammiert sind. So lautet ein Kriterium: „Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit ausreichend neuer Wohnraum geschaffen wird.“ Doch was meint „ausreichend“ hier genau? 

Wie berechnet man die ortsübliche Vergleichsmiete?

Eine andere Schwierigkeit bei der Umsetzung des Gesetzes ist die Messlatte, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgegeben wird. Strittig ist derzeit, ob die Berliner Mietenspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sind. Bundesjustizminister Heiko Maas hat bereits Nachbesserungen angekündigt. Doch so lange das nicht geschehen ist, existiert keine gesicherte Ausgangsbasis.

Doch auch sonst gibt es viel Kritik an dem Gesetzentwurf und zwar von allen Seiten. Der Deutsche Mieterbund befürwortet zwar die Mietpreisbremse, doch kritisiert er die vielen Ausnahmen, die gemacht werden – so soll das Gesetz bei Neubau und Modernisierung nicht gelten. Vertreter der Immobilienwirtschaft wiederum verteufeln die Mietpreisbremse als „Marsch in Richtung Planwirtschaft“, bei dem zudem Neubauinvestitionen gefährdet werden. Und darum geht es doch in erster Linie: Es gibt zu wenig Wohnungen. Und die können nur entstehen, wenn jemand auch bereit ist zu bauen. Doch bei der nun befürchteten Rechts- und Planungsunsicherheiten wird das womöglich immer unattraktiver.

Verunsicherte Eigentümer

Ein Gedanke rückt bei der Diskussion zur geplanten Mietpreisbremse tatsächlich viel zu wenig in den Mittelpunkt: In den gut angeschlossenen innerstädtischen Bezirken Berlins fehlen Wohnungen, und nicht nur Wohnungen für Geringverdiener. Durch die Mietpreisbremse wird jedoch keine einzige neue Wohnung entstehen. Und ob diejenigen, die günstigen Wohnraum so dringend benötigen, von der Mietpreisbremse profitieren, ist ebenso fraglich. Wahrscheinlicher ist, dass Vermieter sich im Zweifelsfall für jene Mieter entscheiden, von denen sie denken, dass sie ihnen die „wenigsten Schwierigkeiten“ machen. Und das sind solvente, gutsituierte Bewerber, nicht aber Geringverdiener, Sozialhilfeempfänger oder etwa Studenten, bei denen vielleicht zu befürchten ist, dass sie bald wieder ausziehen werden. Schön ist das nicht – doch kann man es den Vermietern verdenken?

Als Hausverwaltung in Berlin wurden wir in letzter Zeit auch häufig von Eigentümern um Rat gefragt, die nicht wissen, was durch die Mietpreisbremse auf sie zukommt und verunsichert sind. Sollen sie ihre Immobilie in Wohneigentum umwandeln? Sollen sie noch schnell ihren aktuellen Mieter kündigen und dann viel teurer weitervermieten, um drohende Mieteinbußen in den kommenden Jahren auszugleichen, falls ihre Wohnung im Geltungsbereich der Mietpreisbremse liegen sollte? Viele Wohnungseigentümer haben ihre Immobilie über Darlehen finanziert und haben gewisse Mietsteigerungen dabei schon einkalkuliert. Wem nützt es, wenn solche Finanzierungsprojekte scheitern?

Verfehlte Wohnungsbaupolitik in Berlin: Bauland liegt brach

Die Mietpreisbremse ist keine geeignete Lösung, um einkommensschwachen Haushalten in Berlin bezahlbaren Wohnraum zu garantieren. Das Gesetz lenkt vielmehr von dem eigentlichen Problem ab. Der Senat hat in den letzten Jahren eine verfehlte Wohnungsbaupolitik betrieben. So wurde landeseigener Wohnungsbestand verkauft und die Belegungsbindung für Sozialwohnungen über den Wohnberechtigungsschein (WBS) vielfach gelockert. Damit gibt die Stadt funktionierende Instrumente einer sozial abgefederten Wohnungspolitik gleitend aus der Hand. Doch ein anderes Versäumnis wiegt noch schwerer.

Eigentlich verfügt Berlin über genug Bauflächen, die auch kurzfristig für den Neubau von Wohnungen geeignet sind. Allein es fehlt an Genehmigungen. Über Bebauungspläne wird oft jahrelang gestritten, bis sie rechtswirksam sind. Weit im Verzug ist der Senat auch mit der Übertragung landeseigener Bauflächen an die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und vor allem an Genossenschaften, die beim Verkauf bislang übergangen wurden. Fast also schon ein Skandal, wenn die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zugibt, dass im Stadtgebiet Bauflächen für rund 220.000 Wohnungen vorhanden sind.
Im Klartext heißt das: Der Wohnungsnotstand in der Hauptstadt ist selbstgemacht. Die Frage kann deshalb nur lauten: Wann geschieht hier endlich etwas? Und wie schnell?