Die Schonfrist ist vorbei

28.04.2016

Die Schonfrist ist vorbei

Am 30. April 2016 endet die Übergangsfrist zum Berliner Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum. Dieses Verbot gilt in Berlin seit dem 1. Mai 2014 und soll verhindern, dass vorhandener Wohnraum dem Wohnungsmarkt entzogen wird, etwa durch die Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum oder in Ferienwohnungen. Die Grundlage dafür bildet das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG).

Zwei Jahre hatten die Berliner Vermieter Zeit, sich darauf vorzubereiten, wenn sie ihre Ferienwohnungen bis zum 1. August 2014 ordnungsgemäß angemeldet hatten. Rund 6.300 Ferienwohnungen wurden registriert. Die genaue Anzahl der Ferienwohnungen in Berlin ist nicht bekannt. Die Dunkelziffer wird jedoch auf das Doppelte bis Vierfache geschätzt. Bis Herbst 2015 wurden etwa 1.200 mögliche Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot ermittelt. Hinzu kommen rund 2.800 Hinweise aus der Bevölkerung, die überprüft werden. Sogar Betreiber von Online-Vermittlungsportalen sind gesetzlich verpflichtet, den Behörden Auskunft über die Vermieter zu geben.

Nach dem 30. April 2016 müssen nun alle angemeldeten Ferienwohnungen wieder der „normalen“ Vermietung zugeführt werden. Auch Zweitwohnungen dürfen ohne entsprechende Genehmigung nicht mehr als Ferienwohnung vermietet werden. Bei Verstößen gegen das Verbot gelten ab Mai 2016 Bußgelder von bis zu 100.000 Euro. Bußgelder und Verbote betreffen ausschließlich den Vermieter. Trotzdem sollten Besucher bedenken, dass sie in gebuchte Wohnungen bei Ankunft möglicherweise nicht einziehen können, weil den Behörden die unerlaubte Nutzung aufgefallen ist.

Weiter erlaubt ist das Vermieten des Gästezimmers, während der Vermieter selbst in der Wohnung lebt – was natürlich vorher mit dem Eigentümer der Wohnung abgestimmt werden muss. Maximal die Hälfte der Wohnfläche darf von den zahlenden Besuchern genutzt werden. Unklar ist jedoch, ob z. B. die gesamte Wohnung während einer Reise vermietet werden darf.

Eine Sondererlaubnis zur Zweckentfremdung soll laut Gesetz bei „vorrangigem öffentlichem Interesse“ oder „schutzwürdigem privaten Interesse“ erteilt werden. Vorrangiges öffentliches Interesse ist dann gegeben, „wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen, für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke verwendet werden soll, für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können“ (ZwVbG §3, Satz 2).  Weiter heißt es: „Überwiegende schutzwürdige private Interessen sind insbesondere bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz oder bei nicht mehr erhaltungswürdigem Wohnraum gegeben“ (ZwVbG §3, Satz 3). Hier sind bei Juristen noch viele Fragen offen und es wird wohl gerichtlich zu klären sein, wann eine Sondergenehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum erteilt werden muss.

Die sogenannte „Genehmigungsfiktion“ wird bis 2018 außer Kraft gesetzt. Damit sind Anträge, die nicht innerhalb von 14 Wochen vom Bezirksamt bearbeitet werden, nicht automatisch genehmigt. Mit diesem Abschnitt will der Gesetzgeber der zu erwartenden Welle von Anträgen auf Sondergenehmigung begegnen. Denn wenn die Bezirksämter mit ihren aktuellen Kapazitäten arbeiten müssen, würden massenhaft Ferienwohnungen automatisch genehmigt. Das will der Senat ja gerade verhindern.

Laut Beschluss des Berliner Verwaltungsgerichts im Herbst 2015 verstößt der Abriss von Mietwohnraum nicht gegen das Zweckentfremdungsverbot, wenn auf demselben Grundstück Eigentumswohnungen entstehen sollen. Diese stellen angemessenen Ersatzwohnraum dar, solange es sich nicht um Luxuswohnraum handelt.

Insgesamt bleiben einige Fragen offen, insbesondere nach der Verfolgung und Sanktionierung von Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot. Ob die geplante “Eingreiftruppe” von Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel dabei eine große Hilfe ist, bleibt abzuwarten. Die Opposition fordert jedenfalls weitere Nachbesserungen am Gesetz.

Gastbeitrag von Judith Wernicke